Při hledání bytu, který byste chtěli koupit, budete určitě uvažovat nad jeho velikostí, polohou, stářím a rozhodujícím faktorem bude i cena. Někdo ale váhá, zda zvolit byt v soukromém vlastnictví nebo družstevní. Každé má své pro a proti, proto je dobré o obou druzích bydlení něco vědět.

Vlastnictví

Družstevní byt nevlastníte, je majetkem družstva, což je právnická osoba. Vy se stanete členem družstva a z vašeho členství plynou dost rozsáhlá práva. Družstevní byt nejenže užíváte, ale můžete ho bez problémů prodat. Jen s ním nelze ručit, když budete chtít úvěr nebo hypotéku. Také při eventuálním pronajímání je nutný souhlas družstva coby vlastníka domu. Družstevní byt je možné zdědit.  Poplatek za užívání bytu odvádíte družstvu, jeho výši určuje členská schůze.

Byt v osobním vlastnictví je vaším majetkem a tato skutečnost je zanesena v katastru nemovitostí. Z toho vyplývá povinnost každoročně odvádět daň z nemovitosti, kterou po vás bude požadovat finanční úřad. Váš vlastní byt se může stát předmětem dědictví, máte právo s ním jakkoliv nakládat, prodat ho nebo pronajmout bez omezení. V případě úvěru nebo hypotéky ho můžete dát do zástavy.

Ve vlastním bytě po vás nikdo nebude požadovat nájem. Pouze máte povinnost se poplatkem podílet na nákladech spojených s údržbou společných nebytových prostor, kterých jste se stal jako vlastník bytové jednotky spoluvlastníkem. Výše příspěvku ( ekonomického nájmu ) je stanovena podle velikosti podílu na společných prostorech domu ( v přízemí nebudete platit za používání výtahu atd…)

Rozhodování

Nejvyšším orgánem u družstevního vlastnictví je členská schůze. Při hlasování platí pravidlo, že každý člen má jeden hlas stejné váhy. Každá členská schúze je usnášeníschopná, pokud je přítomna nadpoloviční většina členů družstva.

U vlastního bytu je nejvyšším orgánem společenství shromáždění ( schůze ) vlastníků. Usnášeníschopné shromáždění je pouze tehdy, když jsou přítomni vlastníci jednotek s nadpoloviční většinou hlasů. Ve společenství vlastníků se totiž nepočítají hlasy způsobem „jeden člen – jeden hlas“ ani se hlasování neopírá o počet bytů,  nýbrž  záleží na velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Což jinými slovy znamená, že majitel bytu 4+1 má větší hlas než obyvatel garsonky. Při rozhodování o rekonstrukci, modernizaci, zateplování , stavebních úpravách nebo opravách společných částí domu musí být doložen souhlas ( i písemnou formou, nestačí jen hlasování ) tříčtvrtinové většiny všech vlastníků.

Prodej bytu

S družstevním bytem je možná trochu paradoxně  lehčí pořízení, i když ho prodat nemůžete, neboť je ve vlastnictví družstva. Vy ale můžete za dohodnutou částku převést na „kupujícího“ členská práva a povinnosti bytového družstva, se kterým je spojeno právo nájmu k vašemu bytu. Kupující kromě převodu členských práv uzavírá s bytovým družstvem nájemní smlouvu a stává se tak jeho členem se všemi povinnostmi i právy v plném rozsahu. Samotný převod členských práv není vázán na žádné schvalování bytového družstva. Tam stačí pouze doručit písemné vyrozumění, že jste takovou dohodu uskutečnili. Není potřebný žádný znalecký posudek a neplatí se daň z převodu nemovitostí.

Byt v osobním vlastnictví můžete prodat bez jakéhokoliv souhlasu. Jen je třeba sepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Když byste byli kupující, tak si vždy před podpisem smlouvy ověřte na katastru nemovitostí, zda ten, kdo vám byt prodává, je jeho skutečným vlastníkem a zda byt není zatížen věcným břemenem nebo zástavou. Za uskutečněný prodej bytu jste povinni zaplatit finančnímu úřadu daň z převodu nemovitosti. Platbu provádí prodávající, kupující je jeho ručitelem. Rok 2014 přinese v platbách daní další změny.

Opravy, rekonstrukce

U družstevního bytu si malé opravy a náklady spojené s užíváním bytu hradíte sami, vše ostatní je záležitostí družstva. Byt můžete rekonstruovat ( i na vlastní náklady ) jen se souhlasem bytového družstva.

V bytě v soukromém vlastnictví si hradíte veškeré opravy sami, na úpravách společných prostor se podílíte, byť by se jednalo jen o vymalování.  Co je vaše soukromé vlastnictví a co se již počítá do společným částí domu se dozvíte z listiny nazvané Prohlášení vlastníka, která je uložena v katastru nemovitostí.

Jak si počínat při výběru bytu

Není od věci ono „pro a proti“ doplnit o další užitečná doporučení.

Byt si prohlídněte více než důkladně, vyplatí se vzít si den dovolené. Prohlídku uskutečněte výhradně za denního světla. Nevynechte sklep, společné prostory, popřípadě půdu nebo garáž, pokud patří k bytu. Jestli je kuchyňská linka součástí bytu, tak i sem zaměřte svoji pozornost.

Když kupujete nový byt a jeho cena je ve smlouvě stanovena podle metrů čtverečních, tak se neostýchejte si přeměřit celou podlahovou plochu. U nového bytu postaveného po 1. lednu 2009 je povinnost stavebníka dodat vám průkaz energetické náročnosti, který by měl v podstatě vypovídat o tom, kolik zaplatíte za energie.

V případě koupě staršího bytu počítejte raději s tím, že dříve nebo později se nevyhnete investici do výměny instalací nebo do zateplení.

Když kupujete novostavbu, tak se snažte domluvit na smlouvě o dílo, protože se pak na byt ze zákona vztahuje tříletá záruka. Dobře si schovávejte veškeré účty a smlouvy, neboť nikdy nevíte, jestli nebudete něco reklamovat.

A poslední rada – byt nekupujete na krátkou dobu. Při koupi buďte více než obezřetní a nic nezkazíte přizváním odborníka z oboru stavebního i právního.